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城市物业管理的现状及对策思考
浏览:1327次    时间:2013年7月11日
城市物业管理的现状及对策思考
 
近年来,清原满族自治县人大常委会针对城市建设步伐不断加快和住宅建设总量持续增长,物业管理混乱及严重滞后的实际情况,积极开展“三查(察)”活动,为提高县城物业管理服务工作水平,改善居民的工作、生活条件,促进县城小区物业管理服务工作持续、健康发展,做着不懈的努力。
清原从2000年县城住宅小区开展物业管理服务工作以来,物业管理服务规模不断扩大,服务企业增长较快,现已达到16家,物业覆盖率近89%。从现行物业管理服务工作运行情况来看,还面临着许多新的复杂问题,主要表现在:
一是管理职能不到位,物业管理机制不完善。清原物业管理工作虽已运行13年,但至今没有完全形成管理有效、协调有力的物业领导机构和相对完善的工作机制。县城建局管理物业的人员兼职而且只有1人,人员少,工作量大,对物业管理工作中出现的问题只能疲于应付。各部门之间没有形成对物业管理的合力,对物业管理中出现的各种矛盾和问题缺乏有效的解决措施,造成物业纠纷投诉率高,调解率低,导致物业管理问题突出。据调查,部分小区存在噪音扰民、私搭、乱建、乱改、乱收费、门市房和饭店随意造脏、大型车辆压坏小区基础设施、车辆乱停乱放、楼宇门被砸及开发商或业主侵占物业公共用地及设施的违法违规行为和小区供水、供电、供暖维修责任不清等问题。由于物业服务企业没有执法权,只能进行劝阻,目前各行政管理部门对物业小区执法范围不明确,部门之间存在互相推诿的现象。物业管理服务工作缺乏竞争机制和制约机制。县城绝大多数物业公司不是通过招投标进入物业市场,大部分是开发商自己成立的物业企业直接管理物业。据调查,开发商下属的企业占75%,外聘企业25%,造成企业缺乏竞争意识和责任意识。政府对物业企业缺乏有效的制约机制,行政监管不到位,部分物业企业对经营服务存在短期行为,缺乏长远打算。出现新开发小区设施好不需要投入抢着管,旧小区设施老化需要大量投入没人管,小区设施老化破损严重需要投入较大就弃管的现象。目前73栋“弃管楼”中,有27栋是物业企业擅自弃管的楼房,在与企业负责人座谈时,部分物业公司对缴费不好的小区,存在继续弃管的倾向,而城建主管部门缺乏对物业公司监管的强制措施。
二是物业服务企业整体素质不高、服务意识差,收费困难。目前清原大多数物业从业人员多是待业、下岗和进城务工人员,他们无论是职业道德、专业技能、法律知识水平都难以适应物业管理服务要求。业主普遍反映物业区域内存在卫生保洁差、维修不及时、服务态度怠慢和服务不到位等现象,对此群众意见很大。在召开70多人参加的业主座谈会上,只有一位业主代表对自己所居住的物业企业服务表示满意,其他的业主代表对企业的服务意识、服务态度、服务质量意见较大。有的物业企业缺乏诚信意识,片面追求经济利益,有的只收费不服务或少服务,不按规定到物价局备案,随意提高收费标准,增加收费项目。据相关部门调查,清原龙呈金湾俊恒物业,在业主入住环节以各种名目向业主乱收费,两年共收取84万多元。部分物业服务企业小、弱、散,经营能力差。16家物业公司中,经营面积最小一家物业公司经营面积不足1万平方米。物业收费难,收费率低。由于物业服务企业服务质量和服务意识差,服务态度不端正及开发建设单位遗留问题等原因造成收费难,收费率低。清原新世界房地产开发物业公司物业收费率最低只有20%。全行业平均收费率仅达到51%。这些问题在一定程度上制约着物业管理服务行业的健康发展。
三是开发建设单位遗留问题较多,严重影响物业管理工作有序开展。从调查的情况看,县城部分业主所居住的房屋及配套工程质量存在一定的问题。楼房竣工验收后,小区配套工程不委托监理公司、质检部门监管,出现小区下水井、供热井不按设计施工,下水井埋深不够,道路塌陷破损严重,化粪池污水排放不畅,小区绿地内随意堆放施工残土导致绿化苗木死亡等现象。业主反映,清原凤阳小区、河畔花园小区、北怡家园小区等房屋工程质量和小区基础设施存在严重问题,自配户以来,楼房的楼盖漏雨、阳台漏水、墙体渗水,下水道堵塞、小区的地面下陷,脏水井塌陷,部分居民的顶棚都鼓下来了,找开发商不管,找物业协调不了,至今没有人解决。有的开发建设单位规避保修期间的保修责任,直接成立子公司或找人顶替成立物业公司负责物业管理,建管不分,使部分物业企业成为其逃避保修责任的“挡箭牌”。
四是业主自治机构不完善,部分业主缺乏物业消费观念。调查的情况表明,随着县城物业行业的快速发展,小区物业投诉和纠纷不断增加,小区业主委员会应该成为维护广大业主合法权益的有效组织形式,但是目前,县城50个物业小区中成立业主委员会的仅占48%,大多数小区没有成立业主委员会,已经成立的业主委员会,有的作用发挥得不好,少数业主委员会存在不作为的现象,使业主难以有组织地参加物业管理和表达对物业管理的意见,业主对物业管理的知情权、监督权和参与权得不到有效保障。调查中了解到,一些业主还存在计划经济的理念,缺乏“花钱买服务”的意识,少数业主恶意欠交物业费的行为不仅挫伤物业从业人员工作的积极性,而且也侵害了其他缴费业主的利益。
如何规避和有效解决上述问题,县人大常委会认为:
一是由县城建局牵头向县编办申请成立住宅小区管理办公室,隶属于县城建局。小区办负责对全县住宅区进行管理,筹备指导全县各住宅区召开业主大会和成立业主委员会,将弃管和无物业管理住宅区重新规划纳入物业管理之中。服务项目包括接管住宅区的环境整治、维护、监督、公共设施维护、房产维修等。
二是新建的小区都要实行严格的物业招标,坚决实行“建管分离”。要明确开发商与物业公司的责任,避免物业管理标准由开发商定,开发商往往将标准定低吸引业主,自己再补贴物业,但开发商撤出后,物业就会因收费问题与业主闹得不可开交。对于一些开发商把“低收费、高标准”服务作为卖点的问题,政府要进行强制干预。对物业管理企业要进行严格的资质审查,物业公司必须是独立经营、独立法人、自负盈亏,相关部门要严格把关。
三是建立物业服务履约保证金制度,并严惩以儆效尤。物业公司接管物业项目,一律要缴纳物业服务履约保证金,履约保证金按企业资质等级设定最高限额。一旦发生了弃管行为,可以由社区提出申请,雇佣保洁、保安人员的费用将从物业公司的保证金中支取。同时,谁弃管就重罚谁。弃管是极不负责任的管理行为,必须严惩,严惩弃管物业。物业弃管,业主将付出巨大的生活成本。要严惩弃管物业,以威慑物业公司,使其不敢轻易撂挑子。要规定在买房时签定两份详尽的合同。一份购房合同,一份物业管理合同,如果这两份合同内容不完备,用语含混,欠缺必备的约定内容,日后争议起来就缺少维权依据。
四是建立应急及善后机制,划拨专用经费,应对物业公司弃管造成的问题。现在已经有退出市场的物业管理公司,尤其是建管不分的情况下弃管的事情是经常、也是必然发生的。建立应急机制,尤其是对较大的物业小区造成弃管,确定不同专业服务队伍,划拨一定专用经费。经费可以来自物业公司的保证金,掌握好各个物业公司的动态,一旦出现弃管问题能够及时进行应对,并对物业公司进行处罚。
五是加快制定《县城物业管理服务条例》。物业与业主之间矛盾极易激化,主要是缺乏强有力的法律依据。目前施行的物权法对解决物业与业主纠纷具有巨大的意义,不过对于物业管理费标准、物业服务质量标准等规范问题上还不十分清晰,制定《县城物业管理服务条例》仍是当务之急。
六是加大对物业管理服务工作的宣传力度。由政府牵头,房地产公司、物业公司协助,做好群众工作,加大宣传力度,扭转消费观念,明确服务是商品,物业管理更是一定要付费的。现在不少投诉是因为业主的消费观念还不成熟,认为交少量的费用就可以享受超值的服务,期望值与付出的费用不对等,有事就认为是物业不对。虽然对待物业公司没有具体标准,但物业服务只依据合同约定,负责小区共有部位和公共设施的维护、养护、管理、保安、保洁、绿化和秩序的维持等。
          清原满族自治县人大常委会 陈启祥
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